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优宿-同里德馨草堂舒适庭院客栈

苏式古典园林庭宅,明清江南水乡客栈!

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    简介:门前有河,屋后有景,几亩地自有家宅,几棵树庭院花开,座落于水乡古镇同里上河的“德馨草堂”庭院客栈,拥有的就是让人如此惬意的古镇氛围,门书对联--“一水东西流日月,两桥南北证春秋”,既是明清江南水乡客栈,又是苏式古典园林庭宅。这里是每一个古镇旅行者理想中的客栈,也是古镇民居世代相传的家园。如今,古典风情客栈再现,转移化作客庭连锁客栈的旗舰店--德馨草堂。客栈由入口门楼、前厅、前院、后院、厢房等部分组成,共有近20间客房,内设古典榆木家具和装饰,古色古香,别具一格。尤其是入口的砖雕门楼和前厅的明清布置,使人仿佛置身于旧时同里故居一般。客栈住宿硬件和服务设施达到准四星级宾馆标准,并附设会议室、茶馆、棋牌室等。

    客栈评级:“德馨草堂”客栈目前是同里客栈协会的副会长单位,是同里为数不多的几家四星级客栈之一(官方认证)。

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    地理位置:同里古镇隶属江南水乡六镇之一,与周庄同为5A级国家风景区,地处上海、苏州之间,距上海80公里,仅1小时车程,离苏州只有30公里,距吴江只有6公里,交通十分便捷,是上海G50旅游高速沿线的重要旅游景点。“德馨草堂”客栈位于古镇同里核心风景保护区内,所处地域属于省级文物保护范围,紧邻世界文化遗产“退思园”,地理位置优势不可复制。



    技术指标:
    建筑风格:中式古典园林建筑
    装修标准:中式古典全装修结合明清风格的中式家具及加配
    景观布置:苏州园林庭院风格
    占地:954.9平方米              楼层:2层带阁楼
    建筑面积:971.26平方米  层高:一层层高3米 二层层高5米
    产权性质:住宅(全装修)       栋数: 3栋



    经营模式:
    作为“客庭”古镇品牌客栈--“德馨草堂”庭院精品客栈开发运营,项目的连锁经营发展模式与上海的连锁经济型酒店“如家”模式类似,结合古典园林建筑特色和古镇旅游契机,形成“古典如家”的连锁客栈经营管理和加盟模式。

    客栈收入保守分析:
    “德馨草堂客栈”改造后拥有标准客房14间,套房4间,复式房2间,共计20间。改造完按日均实价平摊最低约为300元/间,年平均出租率约为50%,年营业额保守估计约为109.5万元。(年营业额约为:20间*300元/天*365天*50%入住率=109.5万元)

    客栈成本分析:
    每年支出工资和奖金约为24万元(2万元/月)
    每年水电及生活支出约为9.6万元(0.8万元/月)
    另每年房租为24万元(1000元/间/月)(基本价)
    总计:年运营成本约为57.6万元

    客栈年利润保守收入约为:51.9万元

    拟众筹出让30%股权,总盘现值评估为1千万元,募集资金300万元;

    则“德馨草堂客栈”众筹投资-年最低投资回报率约为(51.9万元/1000万元)=5.19%;客栈的正常年投资回报率应为:房价和入住率皆上浮30%约为8.77%;再加上客栈的衍生产业收入和会员消费卡,总投资年回报率至少在10%以上。

    附加承诺:客栈承诺三年后可以按照原众筹投资额的120%回购众筹股权。



    创新运营模式:
    1、020模式:线上-德馨草堂官网/德馨草堂微客栈/德馨草堂微店,线下-德馨草堂旗舰店和同里优宿品牌客栈联盟
    2、优宿网/客庭网/优宿公众号/OTA旅游网站/团购旅游网站的结合推广形成德馨草堂客栈自媒体和移动互联网的立体营销模式
    3、优宿客栈众筹+优宿客栈管理品牌+公开的客栈经营和财务数据+高透明度的客栈投资回报预期+领头人的投资保底承诺

    资源和支持:
    优宿投资:http://www.finehotel.cn
    优宿客栈:http://wx.miot.cn/i-48374
    客庭网:http://www.catenainn.com

    德馨草堂客栈经营定位为庭院精品古典客栈,其客栈特色、规模及软硬件设施于同里古镇内数一数二,是未来同里最大的古典庭院客栈之一,且项目集艺术房产、旅游房产、投资房产的优势于一身,核心竞争优势明显。同里古镇现有游客每年200万多人次,其优美景色和独特文化长期来深受广大游客赞许,其中尤其以长三角和海外游客居多,江南水乡古镇已成游客必玩之地,而同里古镇的旅游、餐饮、酒店业也必将趁此时机得到进一步发展,未来古镇内精品客栈开发运营的升值潜力无穷。

    由于中国内、外需旅游经济消费力的迅速增长,以及自助游/特色游的市场份额迅速上升,后几年是旅游经济、客栈经济以及互联网经济结合运营的大好时机,我认为已完全具备建立互联网旅游及客栈搜索\预定\在线支付\住宿回馈\会员系统的电子商务系统,之后可适时推出品牌客栈系统并形成客栈金融。我原先创立的古镇客庭系统就是以此为技术和运营平台,并小有成果的。但是我清醒认识到客庭客栈系统若要有更大的突破和发展就需要联合和分享、需要复合型的资源支持,更需要集合众力的客栈金融平台,从而才能把古镇旅游和品牌客栈的事业做大做强。

    客栈联盟会员与客庭网的推广整合和业务拓展有很多结合点,运营模式可参照德馨草堂旗舰店复制输出,团队建设可共享,是一块极具潜力的市场份额。目前古镇、古城、古村落已经逐步成为中国最具旅游人气的旅游目的地,尤其是丽江、西塘、同里、平遥、宏村等,而客栈作为最有生命力和特色的住宿系统,一直广受游客欢迎。目前客栈通过互联网搜索和预定的比例很高,但也一直缺乏统一的品牌和规范化管理,更不具备规模化经营的资源和平台,而客庭的模式和德馨草堂客栈样板店的树立恰好能切入此空白点,积少成多,做标准、做规模、做电子商务,从而逐渐形成统一的优宿客栈品牌和行业标准,极具运作可行性,潜力巨大。

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    张兢
    CEO

    我,热爱创业,热爱旅游,热爱古镇,热爱客栈!2007年我联合中国古镇网创立了客庭客栈网,除了推广古镇旅游之外,还打造了古镇品牌客栈联盟—客庭,当年就获得了由团市委、市科委、市信息委、市青联、市学联等单位共同发起的“商务领航杯”上海IT青年创新创业大赛的“最具投资潜力项目奖”。2015年客庭网pc端平台升级为移动手机端媒体并更名为-优宿。优宿旗舰店-同里德馨草堂舒适庭院客栈是一栋三进式的古典庭院客栈,由上海优宿投资管理有限公司投资设计并建造运营。优宿客栈致力于打造以设计型、舒适型、环保型为目标的人文舒适客栈--舒适旅行/生活从优宿开始,住经典,问优宿! 教育状况: 上海市南洋模范中学 初中 上海市南洋模范中学 高中 同济大学 城市规划 本科学士 工作经历: 同济大学城市规划设计研究院 规划设计师 2000.1–2001.7 香港中原地产代理有限公司 项目策划部主管 2001.7–2002.6 上海世茂地产集团 开发及规划设计部主管 2002.6–2003.10 上海成基地产 营销中心及规划设计部经理 2003.10–2005.7 上海知贤投资 总经理 2005.7–2007.10 客庭网 创始人兼执行官 2007.10-2014.12 优宿投资 创始人兼执行官 2014.12-至今 工作能力优势: 1、综合控制和运作能力强。在设计院、地产咨询公司、开发商、互联网四种不同类型的公司都参与项目研发和经营管理,拥有良好的项目管理能力和创新探索能力。特别是后期自主开发运营了优宿客栈和优宿互联网系统,积累了地产开发、客栈经营和互联网电子商务的综合运营经验。 2、具备专业的房产、客栈及互联网操作经验和广博的知识面。具备监控并推动项目实体结合互联网运行过程中各个节点的良好运作和协调的能力。 3、广泛的社会关系和合作资源。由于本身专业的特殊性,以及十几年工作中接触层面的广泛和复杂性,逐步积累了一定的房产、客栈、互联网管理开发社交资源和合作单位关系,为合理化项目操作打下必要的基础。 4、年龄优势。整个工作和创业周期正好切入中国房地产和互联网从平稳向繁荣发展的过程中,超强的工作强度、巨大的信息量、快速成长的多行业经验和专业能力,使自己养成了不断学习和努力拚搏的毅力,使自己具备了开拓客栈房产和互联网事业的信心和激情。 性格优势: 1、有很强的责任心、进取心和拼博精神,乐于尝试和创新 2、有丰富的工作经验和很强的工作能力,以及在困难面前不退缩、不气馁的精神 3、善于与人交往,喜爱思考,有很强的团队合作精神,更有极强的独立处理事务的能力 4、在处理事务时有自己独到的想法,对于和经营、开发、策划、销售尤其与互联网有关的一切事物都有无穷的兴趣和敏锐的感知力。 5、善于且乐于尝试新兴领域开拓

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